周度观点：本周证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，而后多家房企相继发布股权融资公告；债务融资方面银行授信持续推进，龙湖、美的、金辉中债增进增信票据成功发行；需求端银川、青岛等开展购房促销活动、上浮公积金贷款额度等。受益于政策密集出台叠加低基数，11月百强房企销售降幅收窄。土拍方面，本周北京、杭州、无锡、武汉完成新一轮集中供地，各地市冷热不均，但热度均未较上轮大幅上行。当前行业政策风向加速转变，政策博弈及股权融资主题机会仍存。个股建议关注四条主线，一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；二是有望借助再融资做大做强的优质央国企如保利发展、招商蛇口等；三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企如新城控股、金地集团等；四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。
政策环境监测：1）“第三支箭”加速落地，三箭齐发助力地产融资；2）北京、杭州、无锡、武汉新一轮集中拍地完成，冷热不均；3）百强房企销售数据点评。
市场运行监测：1）新房成交环比回升，市场压力犹存。本周（11.25-12.2）新房成交3.2万套，环比增长3.3%，二手房成交1.3万套，环比下降11.2%。12月新房日均成交同比下降27.8%，降幅较11月扩大0.3pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10465万平，环比升0.2%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面8742万平、成交建面2848.1万平，环比降5.5%、降30%；成交溢价率1.7%，环比降3.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.7%、29.1%、68.2%，环比分别降0pct、升1.6pct、降1.5pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行86.9亿元，环比增加13.3亿元；境外地产债无发行；债券发行利率为2.25%-3%，可比发行利率较前次下行。2）地产股：本周房地产板块涨3.45%，跑赢沪深300（+2.52%）；当前地产板块PE（TTM）14.03倍，估值处于近五年93%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为华发股份、天健集团、滨江集团；南向资金净流入前三为碧桂园、碧桂园服务、中国海外发展。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。