事项：
12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞，提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
平安观点：
REITs试点范围扩大，房企存量资产盘活再添助力。此前证监会对房地产股权融资优化调整时即涉及进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，重点提及推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。此次视频致辞提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，为股权融资“第三支箭”政策思路延续。目前已上市22只基础设施REITs中，园区、仓储物流、保障性租赁住房REITs分别为7只、2只、3只，后续研究推动试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有利于扩大有效投资范围，盘活相关存量资产，同时市场化长租房、商业不动产领域占优房企有望直接受益。
从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策仍需持续发力。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，我们认为有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。但需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡政策效果，11月百强房企单月销售额、销售面积同比下降27.6%、33.8%，1-11月同比下降43.3%、47.8%。近期杭州、成都、南京、武汉等地相继优化限贷限购政策，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，后续需求端政策调整仍值得期待。
投资建议：随着REITs试点范围扩大至市场化长租房、商业不动产，建议关注拥有优质长租公寓、商业不动产的房企如万科A、大悦城、新城控股、华润置地、龙湖集团等。同时行业承压下政策宽松仍有望发力，短期仍建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。
风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）若政策发力效果不及预期，可能出现个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。