事件:2022年12月8日,证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上表示,“进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”;李超指出,“进一步明确REITs税收征管细则,推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资,积极培育专业化REITs投资者群体”。
点评:
我们在前期深度报告《REITs与PPP:相似的节奏,不同的结局》(2022年2月18日)及REITs系列报告中多次提出,REITs是盘活存量资产的重要工具,对缓解地方政府债务规模、改善基建投资预期具有重要作用。今年以来REITs发行节奏持续加速,试点范围不断扩展,我们认为在经济下行压力较大的背景下,REITs的重要性将进一步提升。
REITs范围或将进一步拓宽,市场容量有望加速扩充:自去年6月21日首批9只公募REITs上市以来,发改委、证监会等部门多次表示要进一步扩大REITs试点范围;一年多来,相关底层资产的覆盖领域持续拓宽,当前已上市REITs涵盖了高速公路、产业园、物流园、能源环保类、保租房项目等类别,未来将持续向新能源、水利、新基建等领域进军。我们认为,随着REITs范围的持续扩展,以及参与各方及监管部门对非标类项目的处理经验日益增加,后续REITs市场规模有望加速扩充。
保租房REITs供需两旺,保租房板块扩容潜力较大:从需求端来看,目前公募REITs市场中的4单保租房项目均受到投资者追捧,网下询价认购倍数均超百倍,其中中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的认购倍数分别为109倍、113倍、133倍和213倍;主要原因在于,保租房项目具有较为稳定的租金收入和相对较好的投资回报,且底层资产具有一定的抗周期属性。从供给端来看,住建部提出“十四五”期间我国将新增650万套以上保租房,在当前政策的支持下,相关保租房项目的投资建设方也具有较强意愿,将其底层资产在REITs市场上市回收资金、进行新项目的建设。综合来看,保租房REITs有望迎来供需两旺的情景,“保租房板块”具有较大扩容潜力。
存量商业不动产规模大,纳入REITs范畴将大幅扩充市场上限:据中指研究院数据,截至2022年5月,全国3万平方米以上已开业购物中心总数超5400个,总建筑面积4.8亿平方米,存量商业不动产规模较大。此次研究推动REITs试点范围拓展到商业不动产等领域,将大幅扩充REITs市场的可达上限,有利于促进其长期稳定健康发展。
投资建议:我们认为REITs发行将加速,企业可借助旗下REITs平台,形成“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环,加速回笼资金、降低负债率,助力业务规模的持续扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌REITs平台的企业,如:中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控股。
风险分析:REITs项目申报不及预期,二级市场价格大幅波动风险,相关政策推进不及预期。