基本面：修复受阻，低位波动，蓄力上升。2022年基本面趋势下行，销售、投资处于历史低位，2023年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段，竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修复的预期下，预计2023年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套房、二套房贷款利率较去年高点下降100bp以上，据我们测算首套房贷利率最低有望达到3.7%。
政策面：供需两侧强势托底，博弈逻辑下持续宽松。2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。预计房贷利率继续下行；需求侧政策工具箱里工具逐步释放，可以期待一线城市修改“认房认贷”规则、热点二线城市放开“四限”等；供给侧全渠道信贷空间打开，为“保教楼”和信用恢复提供持续资金支持。当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。
资金面：房企资金恶化程度趋于见底，政策支持下有望平稳度过偿债高峰。2021年以来，在三道红线、贷款集中管理制度、预售资金监管趋严等调控下，流动性急剧收缩，房企资金呈现以下特征：1）经营现金流与融资现金流双双恶化，融资及经营资金占比分别为49.8%、50.2%，体量相当，上轮周期中融资资金占比达到六成；2）房地产贷款增速持续下行，房地产行业信贷占比明显下降；3）房企非银融资在十月首次同比转正，其中ABS融资及信用债占比超九成，无新发海外债。行业在23年上半年迎来偿债高峰，在信贷端政策不断支持下有望平稳度过。行业供给侧出清仍在进行中，这个阶段对于积极拿地的房企是一个拿地利润率和市占率双提升的好机会。
2023年核心运行数据判断。2023年基本面的走势取决于政策的宽松程度，中性情境下，政策在当前宽松节奏下稳中有进、房价保持稳定、行业风险得到有效控制，销售在此环境下走上稳健的实质性复苏道路。我们预计，2023年全国商品房销售面积同比增速-3.2%，销售金额同比增速-2.4%，土地购置费速为-15%，新开工面积增速为-26%，竣工面积增速2.3%，房地产开发投资同比增速-9.5%。
投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：
1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；
2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商积余（001914）、万物云（2602）、绿城管理控股（9979）。
风险提示：基本面数据恢复不及预期、需求侧政策宽松不及预期、房价超预期下行等风险。