核心观点：
事件：12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，会议中关于房地产的表述主要有：“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。
“稳定”为2023年房地产行业的首要目标。会议将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标。其中，“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”都是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策还将继续发力，头部房企资产负债表将率先迎来改善。
支持住房消费，期待供需政策对市场预期与信心进行扭转。在第一项“扩大国内需求”段落中将“住房改善”放在其他消费之前，意味着需求侧的政策支持是明年的重点。当前销售仍在底部区域，居民购房信心未见拐点，基本面的修复道路阻力与不确定性并存，在这种背景下需求侧政策发力势在必行。12月15日刘鹤副总理指出“房地产是国民经济的支柱产业”，并“考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况”，再次强调了房地产对国民经济的重要性，期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转。我们认为2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险，当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。
投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商积余（001914）、万物云（2602）、绿城管理控股（9979）。
风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。