存量住宅平均租金水平
根据RVMS系统监测，2022年12月上海住宅物业平均租金6997元/月，环比下跌，同比增幅进一步收窄。临近年末，租房市场进入了传统淡季，退租需求增加，租金下行趋势或将延续至明年一季度。
分环线来看，郊环外区域整体跌幅较大，各户型两个月租金累计跌幅均接近1.5%。外环内区域近两月租金累计跌幅按照户型由小到大依次收窄。整体来看，1房户型租金下跌幅度较大，3房户型跌幅最小，尤其是中心城区的大户型产品，由于品质相对较好且具有一定的稀缺性，短期内租金依然坚挺，整体下跌幅度不大。
分区域来看，全市各区出现不同程度的下跌。宝山、嘉定、青浦、金山四区近两月租金跌幅超过1.5%；松江区下跌幅度达到各区之首，2个月累计下跌幅度接近2%；中心城区租金相对稳定，下跌幅度基本在0.5%左右。
再看各区近一年累计租金变化。闵行区虽然继续保持在第一位，但是租金差异较10月份下降约100元/月。由于租金趋势向下，仅不到一半的行政区月平均租金较去年同期增长超过300元/月；崇明区仍居末位，且月平均租金略低于去年同期。
分板块来看，全市121个板块中有1%的板块较去年同期提升1千元以上，数量与10月份持平；近一年月平均租金累计增加在500元以内的板块数量接近75%、占比最多；租金下跌板块数量较10月份翻番，除远郊板块以外，房源供应相对集中、房龄较老的近郊以及个别市区板块，租金下行也较为明显。
指数方面，近两月各户型租金价格指数均有下行。由于1房户型租金价格指数下行速度较快，与2房户型指数之间的差距出现较大幅度的收窄。
分档次来看，中端公寓租金价格指数依然位居各档次之首；低端公寓次之，略低于中端公寓；高端和超高端公寓近两月变化不大，走势平稳；售后公房自10月开始下行后跌幅不断扩大，本月租金价格指数基本与高端公寓持平。
租赁挂牌及成交情况
由于年末租赁市场转冷，房源释放，住宅租赁挂牌量逐月增加，11月挂牌量达到近一年最高位；挂牌均价依然较高，仍然保持在1万元/月。
成交方面，虽然年末租赁需求下降，但由于短期供大于求，通过以价换量的方式吸引部分租客，所以10月、11月租赁成交量有较大幅度的提升。不过整体住宅租赁市场行情并未升温，10月和11月的租赁成交总量并未超过8、9两月。成交价格也因为受到降价以及需求结构下移的影响，出现相对明显的下跌。
具体来看，房龄方面近两月挂牌和成交继续集中在11-20年以及21-30年房龄段，但21-30年房龄段的占比达到各房龄段之首，“老”房子在租赁市场的活跃度有所提升。“新”房供不应求的状况依然明显，10年及以下房龄成交占比和挂牌占比之间的差距扩大至1.6个百分点。面积方面，中小户型需求依然旺盛，90平方米以下房源成交占比均高于挂牌占比，尤其是50平方米以下户型，近两月成交占比提升明显，与房龄结构变化相呼应；90平方米以上中大户型成交占比下降，此类产品前期需求高，导致当前房源量略有不足，加之定价依然不低，租赁成交周期拉长。
而从租金段分布来看，当前租赁市场的绝对主力是3K-6K，10-11月挂牌和成交占比均超过50%；6K以上租金段的房源挂牌和成交占比均出现不同程度的收窄，与面积和房龄的变化基本一致，住宅租赁市场需求结构近两月明显下移。
最后附全市各板块最新平均租金价格和近一年月均租金变化情况。全市121个板块中，有10个板块12月租金均价低于去年同期。