核心摘要
周度观点：本周央行、银保监发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，利于压力较大城市楼市稳定，同时住建部表态对于购买首套房要大力支持，购买第二套房合理支持；此外步入新年，深圳、重庆等热点城市高频松绑楼市，当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
政策环境监测：1）央行、银保监会：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；2）遵义最大城投近156亿债务展期20年，前10年仅付利息；3）深圳：推广二手房“带押过户”模式
市场运行监测：1）新房成交环比下降，市场压力犹存。本周（12.31-1.6）新房成交3.2万套，环比减少22.7%，二手房成交1.3万套，环比增加5.2%。1月(截至6日）新房日均成交同比下降17.1%，降幅较12月收窄9.1pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10421万平，环比降0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面2806.3万平、成交建面8902万平，环比升9%、升9%；成交溢价率0.8%，环比降1.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、30.4%、67.6%，环比分别降0.6pct、升1.4pct、降0.8pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行91.82亿元，环比增加25.32亿元；境外地产债无发行；发行利率为3.62%-4.2%，可比发行利率较前次上行。2）地产股：本周房地产板块涨3.88%，跑赢沪深300（2.82%）；当前地产板块PE（TTM）13.56倍，估值处于近五年93.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、滨江集团、万科A；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、旭辉控股集团、中海物业。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。