核心观点：
事件：1月10日，央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。1月13日，新华社报道称，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向。行动方案中，明确从围绕“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。同时，行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。
“资产激活”重在“保交楼”和“稳销售”。保教楼是重中之重，主要措施包括，加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立全国性金融资产管理公司专项再贷款等，“保交楼”与“稳销售”具有连贯性，购房者信心的恢复将在极大程度上促进销售的复苏。风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。
“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流。根据行动方案，鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。房企的偿债高峰在23年上半年，尤其是1、3、4月，从12月房企境内发债数据来看，同比33%，环比81%，融资改善效果明显，债务压力逐步缓释。
“权益补充”对应“第三支箭”，发展公司制房地产投资信托基金为新亮点。一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。“第三支箭”发出之后，约28家房企发布了再融资或资产重组的预案，房企资本得到进一步充实。
“预期提升”体现在购房者的预期及房企的预期两方面。行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。在金融政策不断完善的过程中，房企资金的灵活性也将大幅提高，房企预期的提升有助于土地市场的企稳，期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转。
投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商积余（001914）、万物云（2602）、绿城管理控股（9979）。
风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。