平安观点：
成交延续低迷，出清周期拉长：2022年东莞楼市延续21年以来下行压力，尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但受宏观环境、疫情反复等因素影响，观望情绪仍旧浓厚，全年开盘当天去化率33%，较2021年回落32个百分点。2022年全市商品住宅成交2.7万套、成交面积314万平米，同比分别下降35.4%、34.3%；全年因高价项目带动，成交价格29075元/平米，同比上涨5.5%，但涨幅较2021年收窄8.4个百分点。2023年1月东莞成交维持低位，全市成交1771套、成交面积19.4万平米，同比分别下降5.7%、8.9%。2022年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行，至2023年1月出清周期达16.9个月。
以价换量普遍存在，购房以本地自住为主：据克而瑞统计，2022年东莞特价房促销频出，低至9折甚至75折。此次调研项目亦普遍打折，基本为大个位数折扣，部分折扣较开盘略有回收，整体看以价换量仍旧存在，开发商市场预期仍相对谨慎。2022年12月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入，与市场整体疲软、周边高能级城市房价同样承压、外地购房性价比降低等因素相关。购房需求以本地自住为主，购房客群多为小企业主、上班族等，首付比例大多2、3成，自住需求下项目品质、性价比等要求更高。
到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为关键催化：调研项目反馈节后案场日到访量升至10余组，但转化率有限，成交转化仍需时间。当前交付问题并非东莞市场担忧重点，更多仍在收入及房价预期。展望2023年，除政策支持、经济修复等因素外，东莞城区及松山湖等核心区域供应量相对增多，优质地段项目入市亦有望对市场情绪形成支撑，关注3-4月小阳春及二季度楼市修复情况，其中东莞周边高能级城市修复或为信心重塑重要催化。
投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，近期板块表现相对低迷亦反映市场对楼市基本面分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，东莞楼市节后来访上升亦反映客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，二季度销售有望逐步企稳，短期建议逢低积极布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、招商积余、保利物业、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。