事件：1月17日国家统计局发布数据，2022年全国房地产开发投资13万亿元，同比下降10%，住宅新开工面积与竣工面积同比分别下降39.8%和14.3%。
投资先行启动，早于销售和开竣工。市场对经济复苏预期高涨，我们建议，可通过更微观的行业口径数据预判各类需求变化的趋势，尤其应当积极关注城投外地产企业月度拿地金额：只有投资先行启动，销售和开竣工才能发生实质改善。
需求端政策空间有限，实质改善房企投资成为核心突破口。需求端政策能加码的空间有限，但优质房企持续发展须达成的住房供应规模，和当前已在底部的购房需求规模是平衡的。即便销售无法快速回暖，优质房企滚动开发自循环和盈利稳步提升压力也不大。去年至今房企拿地规模一直呈下滑趋势，距离能稳住经济、地方财政和产业链还有较大投资缺口。完成提振消费、保交付和化解金融风险等系列重要任务的前提，不是房地产开发投资数据优化，而是房企拿地意愿和金额的实质改善。
市场低估了房企投资减少的幅度和影响。从地产行业角度，据中指研究院统计，百强企业19-21年度总拿地金额的均值为2.8万亿元，22年骤降至1.3万亿元，减少了1.5万亿元，且其中城投拿地占比升高。城市角度看土地成交收入变化，以发达二线城市宁波为例，2021年第一批次集中供地成交29宗地块总金额358亿元，最后一批次成交38宗地块总金额248亿元；而2022年最后一批次仅成交3宗地块总金额50亿元，另有3宗地块因无人报名而撤牌。
金融端政策意在增强房企投资能力，优质房企成为潜在拿地主力。金融端近期出台的改善优质房企资产负债表计划，根本目标是恢复市场信心，防止房地产行业整体缩表，鼓励优质企业增发补充权益、发reits盘活库存，最终获得更强投资能力。我们认为，后续金融端将为优质房企提供更多有助盈利提升的直接利好政策，如降低融资成本、加快增发和重组审批、调整永续债在财报中的性质认定等，越过销售环节刺激房企的拿地积极性。
优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。地产股现阶段估值反映出，市场初步意识到了地产行业基本面已获政策托底；然而相比销售疲软，房企投资下降被市场忽略；这两者最终谁先改善，实际也对应了不同的估值逻辑：是优质房企对加快销售回款的依赖度高，还是经济对房地产销售回款后的再投资需求更迫切？本轮地产政策周期下，后一种逻辑正在显化，市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。
投资建议：强烈建议关注优质地产企业的行情和机会，A股关注规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；港股关注有资本运作机会的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋；修复空间弹性较大的旭辉控股集团；及上述企业对应的物业股。
风险提示：房企投资改善不及预期；政策刺激程度不及预期