周度观点：本周鲁豫皖三省接连试点现房销售，旨在保交楼，保护购房者权益。杭州年内首场土拍回温，民企投资热情复苏，以新城控股为代表的“三支箭”利好房企进入土拍市场，预计在金融支持与优质地块出让双管齐下，热点城市土拍市场或迎“小阳春”。节后多地楼市有所回温，草根调研深圳、东莞等地项目来访亦有所回升，市场信心持续积累，关注2、3月小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，我们重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
政策环境监测：1）山东、安徽、河南：试点现房销售；2）杭州2023年首场土拍回温。
市场运行监测：1）成交环比改善，关注节后小阳春。本周（2.4-2.10）新房成交2.5万套，环比增加14%，二手房成交1.6万套，环比增加4.1%。受上年春节假期低基数影响，2月(截至10日）新房日均成交同比增长1.8%。2）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10215万平，环比降0.4%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，房企参照去化情况铺排推盘计划，短期库存规模预计维持稳定。3）土地成交回升、溢价率回落，一、三线占比提高。上周百城土地供应建面1322.9万平、成交建面2168万平，环比降72.9%、升239.7%；成交溢价率2.3%，环比降2.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.5%、23.2%、70.3%，环比分别升0pct、降14.8pct、升14.8pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52亿元，环比增加6亿元；无境外地产债发行；发行利率为2.23%-3.9%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨1.13%，跑赢沪深300（-0.85%）；当前地产板块PE（TTM）13.47倍，估值处于近五年94%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为越秀地产、华发股份、招商蛇口，排名后三为中梁控股、禹洲集团、时代中国控股。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。