本月观点：春节后楼市成交明显改善，核心城市土拍回暖，但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面，贷款利率政策动态调整机制下，多地首套房贷利率回调至4%以内；供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，民企发债扩围，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。
政策：首套房贷款利率动态调整，优化房企资产负债表。1月、2月涉房类政策分别为42、46项，出台偏松类政策均为41项，政策延续偏松基调。央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，启动不动产私募投资基金试点工作，改善优质房企资产负债表；建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合“因城施策”导向。
资金：发债企业扩围至民企，多地首套房贷利率破“4”。信贷开门红，1月M2同比增速环比升0.8pct；社融存量增速环比降0.2pct，多地首套房贷利率回调至4%以内，居民提前偿还房贷意愿较强。房企融资环境回暖，中骏、雅居乐等民营房企相继加入境内信用债发行行列，“内保外贷”下海外融资渠道再度打通。
楼市：节后成交回暖，3月小阳春可期。2月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升52.5%、21.7%。草根调研反馈，节后市场普遍回暖，南京、杭州等地单周认购到访量较节前增长20%-50%，长沙、苏州均已突破2022年全年高点（国庆节）水平；但城市及区域间仍存分化，高库存郊县及三四线压力犹在。
地市：热度分化，溢价率、流拍率双升。由于春节假期、重点城市集中土拍处于间歇期，1月供地节奏明显变缓；溢价率、流拍率双升，市场热度持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块，2月北京、苏州、杭州土拍核心地块热度居高不下。
房企：百强单月销售额增速转正，优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点，后续随着传统供应旺季到来、二手房热度向新房传导，三月小阳春值得期待。北京、杭州、苏州等城市土拍较热，除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。
板块表现：2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月2日，当前地产板块PE（TTM）13.4倍，估值处于近五年94.5%分位。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。