核心观点：
2 月销售表现回暖，市场热度提高。 2023 年 2 月， 30 城新房销售面积 1120.56 万平，同比增速+30.86%，环比增速为+28.71%，成交套数100,822 套，同比增速为+31.62%，环比增速为+30.90%，本月成交面积和套数有效改善，同比环比齐涨，市场热度上涨， 市场信心开始出现修复迹象。分能级来看，一、 二、三线城市成交大幅修复，三线城市增速较快。
2 月二手房活跃度提高，量的突破有望带动价格回升。 2 月，全国城市二手房出售挂牌量指数 72.56，环比上月+58.67%，同比-9.31%，全国城市二手房出售挂牌价指数 183.03，环比上月+0.55%，同比-4.00%。
2023 年 1-2 月，全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数，且增速扩大，从 1 月环比+9.93%升至+58.67%，挂牌价指数自 2021 年 9 月以来环比首次转正。分能级来看，二线、三线城市二手房出售挂牌量增速较快，一、四线城市二手房出售挂牌价修复较快。 15 城市二手房销售套数为 61,404 套，环比上月+ 47.82%，同比-42.11%。销售面积为746.01 万平，环比上月+41.07%，同比+115.06%。 二手房成交的复苏将会带动市场价格的稳定乃至回升，但受居民购买力与房地产开发投资修复缓慢的影响，后续市场热度的持续性仍有待观望。
2 月百城土地交易市场活跃度不高，成交情况低位回升。 2 月， 100城土地成交数量 1524 宗，同比+5.98%，成交占地面积 5596.83 万平，同比+5.45%，成交总价 137,518,15 万元，土地溢价率 4.24%。本月土地成交情况低迷，热度不振，供给侧拿地意愿不强，对于行情判断仍保持谨慎。另一方面，自 21 年 8 月以来，土地溢价率始终保持低位，溢价率在 2%-8%之间波动。
政策东风助力平稳发展，多措并举完善资本市场。 房地产政策调控围绕房地产平稳健康发展为主线，强调持续深化因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 基于此，多部门出台相关举措完善房地产资本市场，拓宽房地产投资、融资渠道，完善房地产资本市场，助力化解房地产风险。
投资建议： 随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。 2023 年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。
我们建议关注两条主线： 1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（ 600048）、金地集团（ 600383）、招商蛇口（ 001979）、万科 A（ 000002）、滨江集团（ 002244 ）、建发股份（ 600153）、华发股份（ 600325）； 2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（ 001914）、万物云（ 2602）。
风险提示： 基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险