核心观点：
住宅销售额同比转正，房价平稳。 2023 年 1-2 月，商品房销售面积同比下降 3.6%，降幅较 2022 年全年收窄 20.7pct；商品房销售金额同比下降 0.1%，降幅较 2022 年全年收窄 26.6pct，其中住宅销售额增长3.5%。 1-2 月住宅销售均价为 10558，同比 4%，环比与上年 12 月持平，从去年年末开始房价逐步止跌，目前相对平稳。从 2023 年 1-2 月 30 城新房销售数据来看，销售面积累计同比增速-13.7%，核心城市销售弱于全国，主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加。目前销售虽出现复苏迹象，但以点状复苏为主，还未形成整体趋势。我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现，推动市场销售逐步进入复苏通道，但目前购房信心还未完全恢复，从 3 月高频数据来看二手房销售好于新房，并且新房修复节奏趋缓，上半年市场大概率会以“时间换空间”，全年来看销售处于“U”型的底部抬升阶段。
开工、施工降幅收窄，竣工增速首次转正。 2023 年 1-2 月，新开工面积同比下降 9.4%，降幅较 2022 年全年收窄 30.0pct，新开工修复情况好于预期； 1-2 月施工面积同比下降 4.4%，降幅较 22 年全年收窄2.8pct；竣工面积同比增长 8.0%，去年以来首次实现正增长，“保交楼”是今年的首要任务，在供给侧政策组合拳下，保交楼进展得到有效推进。我们认为今年竣工的修复最具确定性，中性预期下全年增速 2.3%，乐观预期下全年增速 5.6%。
房地产开发投资降幅收窄。 2023 年 1-2 月，全国房地产开发投资完成额 13669 亿元，同比下降 5.7%，降幅较 22 年全年收窄 4.3pct。其中，住宅投资 10273 亿元，同比下降 4.6%。在土地端尚未回暖的情况下，开发投资主要由施工和新开工作为支撑。
到位资金降幅收窄，流动性或持续改善。 2023 年 1-2 月，房地产开发企业到位资金同比下降 15.2%，降幅较 22 年全年收窄 10.7pct。其中，国内贷款同比下降 15.0%、 自筹资金同比下降 18.2%、 定金及预收款同比下降 11.4%、 个人按揭贷款同比下降 15.3%、 利用外资同比下降34.5%。在“保交楼”和“有效防范化解优质头部房企风险, 改善资产负债状况”的政策指引下，我们认为行业的流动性继续由偏紧向适度过渡，流动性将持续宽松。
投资建议： 随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。 2023 年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线： 1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（ 600048）、金地集团（ 600383）、招商蛇口（ 001979）、万科 A（ 000002）、滨江集团（ 002244 ）、建发股份（ 600153）、华发股份（ 600325）； 2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（ 001914）、万物云（ 2602）。
风险提示： 基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。