核心要点：
1-2月新房销售明显改善，住宅销售额同比转正
1-2月，商品房销售面积1.51亿平方米（同比-3.6%），商品房销售额同比-0.1%，降幅均较去年12月收窄28pct。商品住宅销售面积1.34亿平方米（同比-0.6%），降幅收窄31pct；住宅销售额同比+3.5%，是自21年7月以来单月同比首次转正。销售额降幅小于销售面积，表明成交价有所上升。尤其是东部地区复苏较快，销售金额同比+2.2%，而中部、西部和东北地区销售金额仍是负增长。预计随着政策支持加码，特别是下调首套房贷款利率的城市持续增加，同时3月迎来新房供应高峰，积压的刚需和改善需求将集中释放，销售有望继续改善，但复苏持续性仍然受制于居民收入恢复情况，高能级城市的市场热度将优于低能级城市。
房企到位资金降幅收窄，新增居民中长贷与销售表现存在一定背离
1-2月居民中长期贷款分别新增2231亿、863亿，较去年同期分别少增5193亿、多增1322亿。尽管2月居民中长贷同比明显多增，但仍低于18-19年同期水平，并且与前两个月销售复苏的强劲表现背离，我们认为主要受到居民提前还贷影响。1-2月房地产开发企业到位资金同比-15.2%（前值-29%）。其中，定金及预收款同比-11.4%（前值-31%），个人按揭贷款同比-15.3%（前值-29%），国内贷款同比-15%（前值-5%），自筹资金同比-18%（前值-35%）。
竣工同比转正，投资、新开工、施工降幅收窄
1-2月房地产开发投资完成额同比-5.7%，较去年12月收窄6pct。房屋新开工面积同比-9.4%，施工面积-4.4%，竣工面积同比+8%，降幅较去年12月分别收窄35pct、44pct、15pct。在“保交楼”政策推动下竣工修复的确定性较高，但投资及新开工仍取决于销售复苏情况。通常来讲，销售持续增长后房企拿地及开工才会增加，因此投资改善幅度及持续性仍需观察。
前两个月供地城市较少，住宅用地供应和成交双降
1-2月100大中城市土地供应和成交建筑面积分别同比+0.1%、+4.5%。其中，住宅用地供应和成交建面分别同比-29%、-37%，主要由于供地城市较少。不过从杭州2月土地出让情况看，热度明显回升。100大中城市1-2月土地成交溢价率分别为3.1%、4.2%，自去年12月以来连续增长。
投资建议
随着需求端政策持续加码，特别是春节后调降首套房贷利率、放松限购限售的城市继续增加，销售明显改善。此外，在“保交楼”及改善优质房企资产负债表的政策支持下，房企资金压力逐步缓解，竣工持续修复，投资及新开工降幅收窄。建议关注拿地投资能力强、土地储备充裕、信用风险较低的优质龙头房企，维持行业“增持”评级。
风险提示
房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。