事件描述
地产融资三支箭推进迅速，信贷方面今日国有大行与优质房企签订合作协议、债券方面今日扩容首批民营房企落地、股权方面前日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。
1）信贷方面，11月23日国有大行与优质房企签订合作协议。其中，①交行为万科、美的置业分别提供1000亿、200亿意向性授信；②中行为万科提供1000亿意向性授信；③工行为龙湖、碧桂园提供数百亿意向性授信；④农行与万科、龙湖、华润、中海、金地共5家房企签署银企战略合作协议。
2）债券方面，11月23日扩容首批民营房企落地。中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。
3）股权方面，11月21日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。
事件评论
地产政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，稳融资三箭齐发。目前来看，地产政策已形成组合拳。我们在9月初报告中提出的逻辑：①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此，我们当初提出的逻辑依次得到验证。首先，需要明确的是，本轮地产政策的用意在于“稳”，而非以往周期中的“刺激”。稳楼市，根本是需要把销售稳住，制约销售企稳的因素包括：需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。因此，稳楼市需要三个支点，即稳需求、保交楼、稳主体（尤其是民营房企），目前来看已形成三位一体的政策体系。而稳主体的当务之急，在于稳融资，目前来看基本形成三箭齐发之势。
稳融资三箭齐发，进展迅速。三支箭是2018年提出的融资支持政策，分别为信贷、债券、股权融资。目前来看，今年支持民企融资的工具不断推出，本轮基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。目前来看，稳融资三支箭推进速度快，效果值得期待。1）债券融资方面，5月、8月分别落地CRMW、中债增信担保发债，落地约80亿，11月份房企名单扩容、额度提升，目前总额度超过1000亿，新落地62亿。2）信贷融资方面，11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会提出稳定地产信贷，11月23日4家国有行签署近3000亿授信；3）股权融资方面，2022金融街论坛年会提出改善优质房企资产负债表、支持涉房企业并购重组及配套融资、开展股权融资等。
第三支箭股权融资或许值得期待，改善资产负债表、支持股权融资。优质企业在获得信贷、债券融资之后，客观上存在降杠杆需求。2022年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，稳融资第三支箭或许值得期待（即股权融资）。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，可以包括多种方式，例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。本次年会提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。
楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。
投资建议：政策组合拳持续发力，看好地产板块行情持续性，配置重点关注三条思路，优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳，我们认为目前政策已形成组合拳，销售正处于磨底阶段，楼市在政策组合拳之下是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。
风险提示
政策施行效果不及预期、疫情恶化。