政策面：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开
年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。9月23日，银保监会相关部门负责人表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。11月11日，央行、银保监会公布十六条金融措施，主要围绕房地产融资投放、保交楼等，为市场注入强心剂。
基本面：行业基本面磨底，宽松加码下待破局
统计局：10月全国商品房销售表现平淡，累计销售额同比修复滞缓；70大中城市新房价格环比下行压力增大，一线城市亦承压；房地产开发投资延续弱势，累计同比持续深度下滑；房屋竣工面积环比大幅增长，保交楼促竣工趋势修复 。
土地：土地市场维持低温运行，延续向高能级城市聚焦。集中供地土拍规则持续优化，主城区及优质地块供地力度提升；国央企及城投公司托底拿地作用突出，但仍有部分优质民企逆势突围；多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行。
融资：10月房企境内外单月合计发债427亿元，较9月有明显回落，环比-29.4%，同比+48.2%，单月净融资-519亿元。11月以来监管层出台多重政策，恢复优质房企的信用再扩张能力，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。
REITs市场：华润有巢REIT正式获批，树立房企发行保租房REITs新标杆
随着我国经济发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。11月1日，华润保租房REIT获批，为优质房企盘活存量资产做出示范作用。
板块分析：经营规模增速收敛，静待利润率企稳回升
我们密切跟踪的11家重点房企22年H1营收增速放缓，利润率走势依然呈下滑趋势，但降幅收窄，静待企稳；截至22年6月份，11家重点房企“三道红线”全绿档，有息负债合理增长，融资结构小幅改善；受销售回款减少影响，房企合同负债储备整体下滑。
投资建议：
1）看好一二线土储充裕、经营管理成熟、信用优势显著、品牌声誉优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升（保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等）；2）推荐先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营现金流稳定增长的房企（万科A/万科企业、龙湖集团等）；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率（华润置地等）。
风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。