事件：11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起实行。1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资。3.调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，允许以房地产为主业的H股上市公司再融资；允许主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。5.积极发挥私募股权投资基金作用。
点评：房企股权融资自2010年被暂停之后，时隔12年重新开启，对市场的预期和信心有着积极地信号意义。房企股权融资再度开放，板块迎来重大利好。此次新政策措施的快速落地，将为房地产行业注入大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。但值得注意的是，此次政策对再融资募集的资金用途有明确的规定，主要用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。我们可以看出，这次政策支持主要目的还是旨在“保交楼、保民生”和防范金融风险为主。除此之外，“措施”还指出允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，未来优质房企通过重组上市的路径也已经打开。这项政策将会有效促进房地产行业基本面复苏和企业并购重组。发挥REITs和私募股权投资基金作用，盘活存量资产。推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质地产企业发行基础设施REITs，有可能为已发行的REITs扩募。
地产行业受政策“三箭齐发”强势托底，为行业复苏服下定心丸。“第一支箭”：地产金融十六条政策的落实，各大银行为优质地产公司提供万亿级别的授信额度；“第二支箭”：支持房地产行业发债融资；“第三支箭”：重启房企股权融资。在短短20天之内，地产行业受政策端“三箭齐发”利好影响，已经迎来一定程度上的估值修复。目前房地产行业收到供给端“三箭齐发”托底融资，需求端政策的想象空间也已经打开，供需两侧政策齐发有望帮助地产销售快速进入复苏通道。
我们建议关注以下类型的地产公司：1）母公司有优质的涉房资产且低PB估值、自身资产负债率较高的房企如：中交地产，南山地产等；2）头部央国企如：保利地产，华润置地等；3）优质的民营房企如：万科A，新城控股等；4）已发行REITs的房企如：招商蛇口，越秀地产等。