专题视点
P/FFO 是海外 REITs 相对估值的主要方法，住宅和物流设施的 P/FFO倍数高于其他类型。P/FFO 估值属于相对估值模型的一种，其类似于股票估值中的市盈率等指标，二者的区别在于 P/FFO 估值考虑到 REITs 的资产会产生高额折旧会影响估值；因此在估值时通过 FFO 排除了物业折旧摊销和一次性物业买卖利得对 REITs 物业盈利能力影响，公式为“FFO=净收益+ 摊销+ 折旧- 不动产销售的资本利得”。在美国市场，写字楼、物流设施、零售和住宅 REITs 占所有美国 REITs 市值一半比重，其中住宅和物流设施的 P/FFO 倍数高于所有股票 REITs 的平均水平；此外美国基础设施、数据中心和仓储 REITs 的 P/FFO 倍数近年来增长较快。
REITs 市场表现
本周 REITs 指数环比上周末下跌 2.06%。本周产权型、特许经营权型REITs 指数环比上周末上涨 0.70%、上涨 0.64%。产权型中，产业园区型、仓储物流型 REITs 指数环比上周末上涨 0.58%、上涨 0.59%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 指数环比上周末上涨0.74%、上涨 0.22%、上涨 0.89%。近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 7.31pcts 。本周领涨的公募 REITs 为浙商沪杭甬 REIT ，涨跌幅为2.11%。
REITs 成交额
本周 REITs 成交额为 16.00 亿元，环比 6.82%。其中，产权型成交额环比 13.82%；特许经营权型成交额环比 1.60%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比 25.64% 、-1.03% 。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 成交额环比 23.16%、6.79%、45.93%。
REITs 换手率
本周 REITs 换手率为 0.89%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.79%、1.16%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.71%、0.38%、0.71%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 换手率为 1.09%、1.11%、1.03%。
投资建议
积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流 REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流 REITs 底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。
风险提示
公募 REITs 审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。