要点
利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展： 据不完全统计， 11 月以来，全国各地银行与房企新增授信签约额已超 2.9 万亿元（第一支箭）；增信债权工具有效落地，控制行业出清主体范围（第二支箭）；涉房上市公司股权融资方案加速落地，“保交楼、保民生” 及补充流动资金成募资主要用途 （第三支箭） 。
1）9 月 29 日，央行、银保监会通知阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。11 月 8 日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭）。11 月28 日，证监会决定在涉房上市公司股权融资方面调整优化 5 项措施 （第三支箭） 。房地产利好政策频出，“三箭连珠”供给端融资支持框架基本形成，预期随着国内疫情管控优化，经济活动复苏， 居民收入预期修复， 房地产行业供需回暖可期。
2）11 月以来，第一支箭方面，全国各银行积极向房企提供总对总授信额度，截至 12 月 7 日，据不完全统计，房企新增授信签约额已超 2.9 万亿元，其中万科、龙湖、绿城等企业新增授信签约银行数量较多（详见图 1）；第二支箭方面，截至 12 月 7 日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家房企申请储架式注册发行（额度可结合具体融资需求在有效期内分次发行）。11 月 29 日，龙湖集团公开发行 20 亿元 3 年期中期票据(利率创中债增担保民营房企债券利率的新低)，标志着供给端支持政策框架下增信债权工具的有效落地，随后美的置业及金辉集团陆续在完成中票注册后运用“第二支箭”发债融资（详见表 1、表 2）。
3） 我们跟踪统计了 A 股及 H 股 226 家涉房上市公司自 11 月 28 日以来发布的公告，截至 12 月 7 日已有 20 家上市公司发布涉及股权融资的相关公告，其中已发布股权融资相关预案的公司有 6 家，包括华发股份、福星股份等；处于股权融资初期筹划阶段的公司有 12 家，包括绿地控股、金科股份等；另有 2 家公司处于股东会授权或历史方案调整阶段。同时，“保交楼、保民生”相关的项目建设、补充流动资金、偿还债务成为目前房企股权融资的主要用途（详见表 3）。
投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）3 月 5 日全国两会支持更好满足合理住房需求；4 月 29 日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策； 5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策； 7 月 28 日政治局会议定调保交楼；8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付； 9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转； 9 月 29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9 月 30 日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11 月 8 日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11 月 14 日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金； 11 月 23 日，央行及银保监官方发布“金融十六条”；11 月 28 日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化 5 项措施(“第三支箭”)，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。