本周核心观点：12月第2周，二手房交易热度有所上升。本周15城二手房成交面积160.21万平方米，为最近1月以来最高。同比/环比分别上升15.43%/15.47%，止住了连续4周的环比下行趋势。30城新房成交面积291.63万平方米，同比/环比分别下降9.43%/1.97%，环比在连续3周正增后小幅回落。16城库存面积环比小幅上升，去化周期微降。本周上海、苏州分别完成第四、第五批次土拍。12月9日，上海四批次挂牌的6宗地均成功出让，总建面63.8万平方米，成交总金额126.8亿元。在宝山共富、青浦赵巷两宗地块封顶成交的带动下，整体溢价率增至3.69%，仅次于第二轮。6宗地中有4宗被国企央企底价竞得，佳运为本轮唯一拿地民企。12月5日，苏州第五批次土拍结束，供地10宗，总规划建面83.2万平。最终2宗触顶摇号、7宗底价、1宗溢价成交，收金132亿元。苏州工业园区3宗优质地块吸引了近20家房企参与竞拍，平均溢价率升至4.8%，为年内最高。1宗地块由本土民企独立竞得，4宗地块由“民企+城投”联合体竞得。
重点政策解读：12月8日，据报道，近日南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整。8月南京已调整“认房又认贷”政策。若本次调整落地，二套房贷首付比例将从60%下调至40%，购房门槛或进一步降低，有助于释放改善型需求。12月8日，据证券时报报道，工行、农行等多家武汉支行相关工作人员表示接到通知称二环外不再限购。12月8日开始，武汉房交会期间，配套出台了一系列阶段性宽松措施，包括二环外放开限购、容缺办理外来购房资格、二手房带押过户试点、购房补贴、税费减免等。今年已有近50城发布超百条限购优化政策，以武汉、南京为代表的二线城市继续优化调整限购政策，逐步释放刚性和改善型需求。若现有政策仍未提振楼市，需求侧政策尚有放松空间，更大力度的政策或可期待。12月9日，美的置业、碧桂园分别在上交所、深交所发行公司债券，中证金融公司联合地方信用增进公司和证券公司提供增信。交易所债券融资支持政策力度加大，增信主体扩展至地方性机构，有助于加快“第二支箭”市场化推进。
一周行情回顾：本周（2022/12/05-2022/12/11）申万房地产指数上涨2.77%，跑赢上证综指1.16pct，在各类板块中位列第9/31，恒生地产建筑业指数上涨10.80%，跑赢恒生综指3.66pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：龙光集团（90.22%）、融信中国（89.19%）、宝龙地产（76.86%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：深振业A（-19.50%）、中国武夷（-17.24%）、广宇发展（-9.85%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨17.07%，跑赢恒生综指9.92pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：时代邻里（96.25%）、正荣服务（85.88%）、宝龙商业（51.06%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：绿城管理控股（-3.03%）、弘阳服务（-0.79%）、国锐地产（0.00%）。
地产市场监测：本周（2022/12/03-2022/12/09）30个大中城新房成交面积291.63万平方米，同比下降9.43%，环比下降1.97%。15城二手房成交面积160.21万平方米，同比上升15.43%，环比上升15.47%。监测16个重点城市库存面积19565.86万平方米，环比上升0.21%，去化周期91.68周，较上周缩短0.23周。上周（2022/11/27-2022/12/03）100大中城市土地供应建面6547.59万平方米，同比上升24.31%，环比下降35.87%；土地成交建面4843.14万平方米，同比上升22.53%，环比上升35.05%；供需比下降为1.35，溢价率为1.92%。
房企融资情况：本周（2022/12/03-2022/12/09）房企境内新发债总额为141.11亿元，同比上升192.76%，环比上升42.45%；债务总偿还量为44.41亿元，同比下降66.30%，环比下降61.55%；净融资额96.70亿元。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。