需求侧:政策春风提振信心,居民中长贷虽弱于往年同期但边际改善信号明显
2022年11月,居民部门新增存款22,500亿元,同比增加15,192亿元,环比增加27,603亿元。11月新增信贷12,100亿元,同比减少600亿元(-4.7%),环比增加5,948亿元(+96.7%);居民短贷新增525亿元,同比少增992亿元(-65.4%),环比增加1037亿元;居民中长贷新增2,103亿元,同比少增3,718亿元(-63.9%),环比增加1,771亿元(+533.4%);2022年1-11月累计新增居民中长贷2.56万亿元,同比增速为-55.2%,新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%(2021年全年水平为30.5%)。
截至11月21日,全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率分别为4.09%/4.91%,分别环比下行3BP/持平;主流银行平均放款周期26天。
供给侧:“第二支箭”增信债权工具有效落地,控制行业出清主体范围
11月房企境内外单月合计发债366亿元,环比-14.1%,同比-24.9%,单月净融资-469亿元。其中11月境内债单月发行291亿元,单月净融资-101亿元;11月境外发债规模提升,单月发行76亿元,单月净融资额约-369亿元。具体来看,主流国央企仍保持相对畅通融资渠道;而在央行支持下,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具,截至12月7日,已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家房企申请储架式注册发行。
民企存量债务展期及重组方面,华夏幸福和融创中国涉及已到期债券(或部分)本金以及(或)应计利息商议展期和债务重组的情况。
截至12月12日,我国上市公募REITs产品已增至23只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看,除平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT外,其他产品全部实现正收益,其中14只股价较上市首日涨幅超20%,平均录得涨幅20.4%,二级市场价格虽有所回调,但较发行价涨幅依旧可观。12月8日,证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。
投资建议:2022年,地产行业政策面友好,多方释放积极信号,明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看,多部委相继表态,通过信贷、债券、股权多种方式综合协同,“三箭连珠”,执行层面的可操作性大幅提升,有力提振了房地产行业信心;需求侧来看,5年期LPR连续下调,地方政府”因城施策“引导合理住房需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发,供给侧信用风险出清,促需求实质性升温。疫情管控优化,房地产供需回暖可期,资本市场关注度提升明显,投资建议关注三条主线:1)持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升,推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等;2)持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企,推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等;3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率,推荐华润置地、上海临港等。
风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。