事件：中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》
12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（下文简称《纲要》），其中提到“促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度”等内容。
点评：重申“房住不炒”主基调；加速构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系；探索房地产新发展模式势在必行
1)此次《纲要》就房地产板块远景目标重申“房住不炒”定位，维持“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求”表述，延续了房地产政策的连续性和稳定性，进一步建立健全房地产市场长效机制。
2)“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。《纲要》明确提出扩大保障性租赁住房供给及逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，利于缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，预期后续各项相关支持政策将加速落地，从而稳定价格预期、降低新市民购房压力，释放消费需求潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。
3）加速探索新的发展模式是化解房地产行业金融风险的必经之路，亦是行业下行周期创造新利润增长点的必然选择。2021年底中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”，此次《纲要》再提新发展模式的探索。我们认为除以保障房构建多层级住宅市场分流体系、以房地产物企作为未来美好生活建设的重要抓手外，公募REITs亦将给房地产行业带来关键转型机会。11月1日华润有巢REIT正式获批，华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企；12月8日证监会提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，试点领域的进一步拓展已打开房地产存量资产价值撬动空间，预期REITs将逐渐成为保障房、市场化长租房及商业不动产在金融创新领域的重要融资支持之一，引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。
投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。