行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行
12月中央经济工作会议奠定了稳地产的基调，有望对行业政策起到承前启后的作用。需求端方面，会议罕见地将支持住房改善放在扩大内需的首位，更加积极支持合理购房需求；供给端方面，始终强调保交楼、保民生，继续明确支持行业合理融资需求。具体到12月政策，需求端二线城市积极放松购房限制条件，供给端新增支持内保外贷“第四支箭”，同时各地积极落实“三支箭”。目前，“需求端持续提振+供给端短期支撑”的政策格局已经形成，在稳地产的基调下，2023年供给侧和需求侧的政策有望更加精准和有效。
住宅市场：年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏
从我们监测的40城数据来看，12月全国商品住宅销售面积为1952.5万平米，同比下行21.3%，环比上行25.0%。
总体而言，12月市场“翘尾”并未如期出现，各城的环比上行并不显著，年末成交并未冲上高峰。这一方面是受到了疫情管控放开的影响，同时也是当前市场形势下意料之中的结果。尽管我们已经看到了国家稳地产的决心和行动，但是经济和就业的修复尚需时日，行业政策仍有空间，政策落实也需要时间，因此市场的复苏并非短期就能实现。展望2023年，我们认为市场大概率呈现弱复苏，一线及核心二线城市有望率先企稳，三四线城市的恢复可能较为缓慢。
土地市场：年末成交冲高，2023年土地成交预计将继续回落
2022年1-12月，监测城市住宅用地供应建筑面积达158054.2万平米，推出土地宗数达25840.0宗，分别同比减少36.3%和27.4%。从单月来看，2022年12月监测城市宅地成交总建筑面积为28052.3万平米，同比下滑23.4%，环比上升99.8%。和往年一样，2022年12月再度迎来“翘尾”，环比成交大幅度增加。但是从规模来看，整体成交同比出现了一定的下滑，土地市场成交情况不佳。尽管近期监管当局出台了包括“金融十六条”在内的支持政策，但从土地市场的情况来看，其作用相对不明显。
展望2023年，我们认为2023年土地成交或仍将回落，土地市场的修复预计将缓慢进行。尽管政府出台了一系列的刺激政策，支持地产需求的释放，但2023年的销售规模预计仍将回落。而从过去的历史数据来看，企业拿地往往滞后于销售的改善。我们预计2023年的土地成交仍将出现小幅度的回落，但跌幅将逐渐收窄，表现出“弱复苏”的态势。
企业表现：2022年冷淡收官，民企融资逐渐恢复
投资方面，2022年12月，苏州、长沙等城市的集中供地陆续开展，房企拿地规模同比下降19.0%，环比上升109.1%。拿地平均溢价率2.5%，溢价率有所回落，市场热度较低。受到疫情等因素的影响，整体销售情况仍然较为严峻，12月单月TOP200房企总销售额环比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地产销售持续萎靡。融资方面，监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，融资情况也有了一定的恢复。展望2023年，我们认为2023年的融资情况尽管仍然严峻，但从近期的政策表态来看，监管当局“保主体”的意愿相对强烈，后续预计将在融资端予以优质房企较多的支持，融资端将呈现边际向好的趋势。