核心要点：
12月销售继续探底，全年销售面积是2016年以来的最低水平
1-12月全国商品房销售面积13.6亿平方米（同比-24%），降幅较上月扩大1pct，其中住宅销售面积11.5亿平方米（同比-27%），降幅扩大0.6pct。1-12月商品房销售金额同比-27%，降幅扩大0.1pct，其中住宅销售金额同比-28%，降幅收窄0.1pct。12月单月商品房销售面积同比-32%，商品房销售金额同比-28%，两者降幅分别收窄2pct、4pct。
春节假期新房供应较少、需求偏弱，但二手房市场有回暖迹象
根据克而瑞数据，40个重点城市在春节两周（1月14日-1月27日）的新增供应量较2021年同期下降30%，成交量同比下降14%，可见新房供需两端仍偏弱。相比之下，贝壳研究院公布的贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，其中成都、重庆二手房带看活跃度比去年春节分别提升1.5倍和1倍，同时贝壳重点50城二手房成交量比去年春节增加57%。二手房市场回暖一定程度反映了购房需求仍在，但新房遇冷表明居民对交付仍存担忧，观望情绪较浓。预计随着房贷利率下行，各地购房限制政策放松，经济逐步复苏，市场需求将企稳回升。
12月房企到位资金降幅收窄
从开发资金来源看，1-12月房地产开发企业到位资金同比下降26%（-0.2pct），12月同比下降29%（+7pct）。其中，12月定金及预收款同比下降31%（-0.5pct），个人按揭贷款同比下降29%（+12pct），国内贷款同比下降5%（+25pct），自筹资金同比下降35%（+4pct），预计房企资金面压力将在政策持续发力下逐步缓解。
12月竣工同比降幅明显收窄，新开工仍处于低位
1-12月房地产开发投资完成额同比下降10%（-0.2pct），12月同比下降12%（+7.7pct）。1-12月房屋新开工面积同比下降39%（-0.5pct），施工面积下降7%（-0.7pct），竣工面积同比下降15%（+4pct）；12月单月新开工同比下降44%（+6pct）、施工同比下降48%（+4pct）、竣工同比下降6%（+14pct）。土地成交方面，1-12月土地购置面积同比-53%（+0.4pct），土地成交价款同比-48%（-0.7pct）；12月土地购置面积同比-52%（+7pct），土地成交价款同比-51%（-0.5pct）。
投资建议
2022年销售同比大幅下行，房地产投资首次出现负增长，我们认为随着房企融资端政策持续落地，房企信用风险将逐步化解，叠加需求端政策不断加码，市场销售亦有望触底企稳，房地产板块估值修复有望延续。建议关注拿地投资能力强、信用风险较低的龙头房企，维持行业“增持”评级。
风险提示
政策执行不及预期；销售复苏低于预期；房企信用风险进一步加大。