市场行情：1月光大地产物管板块指数上涨9.3%，样本股平均涨幅10%
指数：2023年1月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为9.26%，跑赢沪深300指数1.9pct.，跑输恒生指数1.2pct.，跑输恒生港股通指数0.1pct.。
个股：本月平均涨跌幅为10.0%；涨跌幅前列为：越秀服务（42.6%）、中海物业（26.0%）、保利物业（20.5%）、远洋服务（20.0%）、金茂服务（18.6%）。
港股通：本月港股通持股变化：新城悦服务（+0.73pct.）、中海物业（+0.4pct.）、绿城服务（+0.39pct.）、建业新生活（+0.38pct.）、世茂服务（+0.2pct.）。
估值：截至1月31日，样本股2022年WIND一致预测PE估值从5到40，均值约为17；2023年WIND一致预测PE估值从4到31，均值约为13。
行业动态跟踪：住建部提出大力发展物业服务，河北省引导开展加装电梯工作
中央：全国住房和城乡建设工作会议指出，要大力提高住房品质，大力提升物业服务，形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。地方：河北省六部门发布《关于既有住宅加装电梯工作的指导意见》，提出政府引导、业主自愿，稳妥有序开展加装电梯各项工作；北京明确物业企业履行劝阻违规行为义务。
重点企业动态跟踪：保利物业更换董事长及总经理，新大正公布重大资产购买预案，世茂服务发布2022年度经营数据盘点
1月3日，新大正发布公告，拟以7.88亿元收购沧恒投资80%股权，标的公司主要从事水电站等工业园区的物业管理服务，承诺2022-2024年净利润分别为8400万元、1.01亿元、1.23亿元。1月11日，保利物业发布公告，选举执行董事吴兰玉女士为董事长及董事会提名委员会主席，聘任姚玉成先生为公司总经理。1月12日，世茂服务公众号发布2022年度盘点数据，合约面积突破3.33亿平方米，在管面积达2.56亿平方米，新增外拓面积3060万平方米；1月12日，众安智慧生活服务有限公司称将延期进行股票上市。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好
物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。