事件：2月20日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下文简称《指引》）。
点评：多渠道盘活房地产市场存量资产，促进行业良性循环和健康发展。
1）22年11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施（即“第三支箭”）：①恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；②恢复上市房企和涉房上市公司再融资；③调整完善房地产企业境外市场上市政策；④进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；⑤积极发挥私募股权投资基金作用。详见《房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评》。
2）当前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债权工具上进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。其中再融资方面受益房企范围较广，上市房企定增方案正加速落地(自22年11月28日至22年末，已有31家上市房企公告股权融资事项，已披露的募资总额超360亿元)；公募REITs方面，22年12月8日证监会副主席李超提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，预期该渠道的推出将有效助力房企盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。
3）此次政策是此前“第三支箭”的落地与延续，我们认为随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。具体来看，证监会指导中基协新设“不动产私募投资基金”类别，同时中基协《指引》则进一步明确不动产投资范围、管理人试点要求等，包括不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者，大幅提高投资门槛。我们预期不动产私募投资基金试点的启动一方面利于多渠道盘活不动产存量资产，更好发挥其在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用；另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的，形成完整的业务链条。
投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。