地产政策需求侧政策逐步松动。相比22Q4政策主要发力于保交付，23Q1更多针对需求端松绑。如1月5日央行、银保监会发布通知，新房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据贝壳研究院监测，2月份共有38个城市符合首套利率动态调整，其中17个城市首套房贷利率回调至4%以内，2023年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6bp，经过4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低，如郑州首套房利率于1月底降至3.8%；考虑后续两会召开在即，能否持续推出稳地产政策值得期待。
二手房和新房销售正在恢复，关注家居“315”兑现。二手房方面，根据贝壳研究院，2月上半月50城二手房日均成交量较1月上半月增长超70%，1月50城二手房价指数在连续17个月下跌后首次止跌；新房方面，伴随限购政策放松叠加2022年疫情受限下的刚性需求正逐步兑现，各地销售均存在一定回暖迹象，后续若改善性住房接力，在有效库存消化叠加新供给（过去两年各地拿地处于低位）不多的背景下，我们预计下半年住房供应问题或逐步显现，看好地产景气度触底回升，亦将有助于改善此前大家担心的保交楼问题。对于家居行业而言，短期受到疫后前期受影响未转化订单在23Q1集中兑现，预计“315”（备注：家居行业的全年大促季）需求或明显好于去年同期，中期看好地产销售趋良叠加头部化趋势加速，上市家居企业持续兑现业绩潜力。
PE和EPS均有超预期可能，家居板块继续建议超配。家居估值锚定地产政策，在地产和经济强相关背景下，我们预计地产不稳，政策不止；尤其两会召开在即，对比其他行业，家居链所处政策环境边际变化更大；同时家居22年因疫情影响而未转化的订单在23年兑现，叠加新房和二手房销售回暖，我们预计“315”大促数据存在超预期可能。继续建议超配家居板块。
投资建议：从中长期看，家居龙头兼具品牌属性和高整合空间的特点，在大家居和整装趋势下，头部企业加速整合的逻辑正被持续验证。关注欧派家居/顾家家居/索菲亚/志邦家居/金牌厨柜/喜临门/箭牌家居/慕思股份等头部家居企业投资机会。
风险提示：政策不确定性；地产数据恢复不及预期。