事件：央行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》
2月24日，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下文简称《意见》）。
点评：支持培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳运行；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，引导社会资金有序投资住房租赁领域
1）《意见》围绕支持住房租赁供给侧结构性改革方向、支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展、建立健全住房租赁金融支持体系、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽租赁市场多元化投融资渠道等方向提出17条意见。
我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。此次《意见》就我国住房租赁市场建设进一步明确具体发展方向及加大金融支持力度，有利于切实缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，提升核心城市对高层次人才的吸引力，进而释放消费潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。
2）值得注意的是，《意见》在“拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道”方面提及稳步发展房地产投资信托基金在住房租赁领域的试点工作，包括优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点。
我们认为随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。同时，我们在前期报告中提出：REITs发行将丰富租赁企业以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力租赁企业盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。详见20221208《REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评》。
截至2月24日，我国已上市公募REITs产品增至25只，总市值近900亿元，整体较首发上涨约17.1%。其中，住房租赁领域已上市REITs产品共四只，均具备较好产生持续、稳定现金流的能力；四只REITs合计募集资金约50亿元，二级市场录得平均涨幅14.9%(截至2月24日)，为后续公募REITs在住房租赁资产上撬动投资价值做出示范作用。
投资建议：我国公募REITs已正式启航，利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续REITs试点范围在房地产企业长租公寓、物流地产等领域的试点将加速研究推出。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
风险分析：政策推进不及预期风险，租赁住房经营风险，终止上市风险等。