市场行情：2月光大地产物管板块指数-10.4%，1-2月累计-2.1%
指数：2023年2月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-10.4%，跑输沪深300指数8.3pct.，跑输恒生指数1.0pct.，跑输恒生港股通指数2.4pct.。2023年1-2月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-2.1%，跑输沪深300指数7.2pct.，跑输恒生指数2.1pct.，跑输恒生港股通指数2.7pct.。
个股：本月平均涨跌幅为-12.4%；涨跌幅前列为：建发物业（12.9%）、新大正（1.9%）、越秀服务（-0.6%）、招商积余（-0.8%）、远洋服务（-2.2%）。
港股通：本月港股通持股变化：世茂服务（+1.39pct.）、金科服务（+0.8pct.）、绿城服务（+0.62pct.）、旭辉永升服务（+0.59pct.）、雅生活服务（+0.35pct.）。
估值：截至2月28日，样本股2022年WIND一致预测PE估值范围从5到40，均值约为16；2023年一致预测PE估值范围从4到30，均值约为12。
行业动态跟踪：促进家政服务提质扩容，推进物业等民生领域标准建设
中央：民政部等联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》，围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容。国家标准化管理委员会提出，2023年将重点支持14个领域和方向的推荐性国家标准制定。其中服务业领域包括机构养老、居家养老、智慧养老和适老化改造等生活性服务标准，以及物业、家政等民生领域标准。地方：深圳出台方案解决业委会成立难、换届难的问题，北京设置户外广告规定。
重点企业动态跟踪：金茂服务发布业绩预增公告，中海物业更换执行董事及行政总裁，深业物业向港交所递交招股书
2月27日，金茂服务发布业绩公告，预计2022年度归母净利润同比增长80-90%，主要由于在管面积增加以及增值服务收入上升。2月24日，深圳控股发布公告称，拟分拆深业物业在香港主板上市，同日深业物业向港交所递交招股书。2月20日，中海物业发布公告称，因工作调动关系，杨鸥博士决定辞任公司执行董事、行政总裁等职务；董事会委任肖俊强先生担任该等职务。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好
物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。