3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，对过去一年和五年的各项工作进行回顾，并简述了2023年各领域的重点工作建议，其中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及防风险和支持住房需求等方面。
1、宏观经济：大力提振市场信心，经济增长目标为5.0%左右
要坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。
政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券３.８万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。
【中指观点】
全年GDP目标5.0%左右，宏观经济坚持“稳中求进”。今年以来，随着疫情形势的好转，我国经济向好预期增强，2月制造业PMI提升至52.6%，处于扩张区间，同时，李克强总理也指出“当前发展面临诸多困难挑战。外部环境不确定性加大…。国内经济增长企稳向上基础尚需巩固…”。2023年作为全面贯彻党的二十大精神的开局之年，开好局起好步至关重要，本次政府工作报告强调“稳中求进”“稳增长”，将2023年经济增长目标设定为5.0%左右，整体与“十四五”规划及二十大报告中长期远景目标的潜在增长水平基本匹配，也与市场预期基本一致，表明中央对于宏观经济的复苏充满信心，有助于提振市场情绪，同时将“量的合理增长”目标定在5%左右，也反映出中央重视经济恢复中的不确定性问题。近期，国际机构普遍调高中国经济增长预期，认为中国经济今年将迎来反弹，预计2023年中国经济的恢复性增长也将为世界经济注入信心和力量。
房地产行业作为国民经济支柱产业，对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，相关数据显示，房地产业增加值占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近50%，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。因此在2023年“稳增长”目标下，要实现宏观经济5.0%左右的增长，房地产市场的稳定更加重要，市场回暖对消费、投资的稳步增长均有积极带动作用。
加强各类政策协调配合，积极的财政政策仍将加力提效，稳健的货币政策更加精准有力。随着疫情形势好转，前期出台的宏观政策效果正在进一步显效，本次政府工作报告明确提出“积极的财政政策要加力提效”“稳健的货币政策要精准有力”，意味着2023年宏观政策整体力度或较2022年仍较大。财政政策“加力提效”，完善税费优惠政策。货币政策进一步强调要“精准有力”，此前央行相关负责人表示阶段性政策“要注重‘缓退坡’，不要急转弯”。2023年货币政策基调将在保持稳健中坚持“以我为主”，“不大水漫灌、不大收大放”，支持实体经济发展。
2、住房政策：防风险是首位，支持刚性和改善性住房需求
【中指观点】
（1）“防风险”仍是重点，未提“房住不炒”，但对房地产“托而不举”的态度不变政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”，表述与此前中央基调一致，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。与此同时，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。
关于如何防范房地产市场风险，政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”，表述与此前中央基调一致，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，从而稳定市场预期。与此同时，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现，只有“保交楼”才能稳定购房者预期，因此预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。
另外，本次政府工作报告中虽未提“房住不炒”，但我们认为2023年中央对房地产的支持态度仍然是“以稳为主”“托而不举”。经过多年贯彻执行，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基调，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求才是政策支持对象，热点城市需求端政策也是渐进式推进，整体来看，中央及地方对房地产“托而不举”的态度较为明确。
（2）企业端：更大力度支持优质房企，各项措施或将加快落地落实
去年底“金融16条”“三支箭”先后落地，今年1月监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表，聚焦优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。本次再次强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。未来，针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，前期已出台的政策亦有望加快落实，促进企业资金面继续改善。同时，本次首次提到“防止无序扩张”，过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份额快速提升，但也导致行业风险积聚，未来针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。
（3）需求端：支持刚性和改善性住房需求释放，政策或瞄向精准施策
从中央及监管部门层面来看，2022年以来，监管部门已先后落地不少需求端举措，如财政部和税务总局明确一年内换房可以给予退税优惠，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制以及下调公积金贷款利率等，降低购房者置业成本，为刚性和改善性购房者提供更好支持。此前住建部强调需求端政策要“精准施策”，结合本次政府工作报告中“支持刚性和改善性住房需求”，需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。而需求端精准施策或将体现在针对不同人群、不同区域、不同物业类型上。
针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。不同物业类型方面，盘活非住宅存量、提高资源利用效率或是重要方向。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。
根据中指监测，2022年全国有超300省市（县）出台政策千余条，2023年1-2月各地政策出台频次亦超百次，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，截至目前已有超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。预计本次两会定调后，销售低迷的城市需求端优化政策有望加快落实，降低购房成本、降低购房门槛。
（4）保障体系：完善顶层设计，解决好新市民、青年人等住房问题，租赁住房仍是侧重点
今年政府工作报告指出要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。去年住建部在“中国这十年”系列新闻发布会上就指出“要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。”2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，其中保障性租赁住房是解决新市民、青年人住房问题的重要手段，近几年，中央和地方持续出台相关政策支持住房租赁市场的发展，保租房公募REITs也实现落地。
2023年，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。一方面，市场化长租房公募REITs今年有望取得突破。2022年12月，证监会副主席李超提出，“进一步扩大REITs试点范围，……。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。另一方面，住房租赁企业的融资将获得更多支持。2023年2月，央行和证监会发布“金融支持租赁市场17条”，为租赁住房项目提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。整体来看，今年住房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽，融资成本有望降低，租赁住房项目也将更容易“算得过来账”，市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升。
2023年保租房供给仍将是重要工作。中央层面，全国住房和城乡建设工作会议提出，“以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。”地方层面，目前多个省份已发布2023年保租房筹集计划，如浙江省要求规范住房租赁市场秩序，新建筹集保障性租赁住房25万套；河北省提出探索长租房市场建设，筹集保障性租赁住房3.5万套。整体来看，今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平，推进满足新市民、青年人群体的住房需求，促进“租购并举”住房制度的加快建立。
整体来看，2023年政府工作报告更加强调“稳增长”和“防风险”，当前宏观经济继续好转预期增强，有利于提振市场信心。对于房地产来说，3月3日，央行有负责人在新闻发布会上表示“随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善”。
从市场数据上来看，根据中指监测，春节后，重点城市新房、二手房成交规模连续4周环比增长，部分城市二手房市场情绪改善明显，今年第9周（2月20日-26日），重点10城二手房成交量已达2021年以来周度最高水平，同比增长近90%。与此同时，热点城市土拍市场亦有升温，企业拿地出现边际改善。但值得关注的是，当前市场热度回升更多为热点城市的局部好转，全国市场尚未企稳，1-2月重点100城商品住宅成交面积仍处在2016年以来同期较低水平，全国300城土地市场低迷态势延续。
从2023年房地产政策方向来看，供给端将以“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”为核心，将前期政策落实到位。需求端政策将以支持住房需求释放为主，根据“因城施策”的原则，对于仍处于调整阶段的城市和区域，会有增量优化政策出台，对于市场出现复苏的城市，政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性，决定后续政策安排。
从市场复苏的节奏来看，预计今年热点一二线城市及长珠三角区域的复苏节奏有望领先全国，同时，销售端的复苏将领先于房企投资拿地的恢复节奏。此外，伴随着宏观经济以及供需两端政策的持续显效，我们认为2023年全国商品房销售规模有望在去年低基数的基础上出现小幅增长，市场销售的恢复需要改善性住房需求延续去年的释放势头，同时更重要的是要让刚需在今年实现全面恢复。