本周核心观点：2023年3月第3周，上周小幅回落后，新房环比回升4.97%，二手房上周小幅回落后，本周环比继续小幅回落5.34%，但仍处高位。房价方面统计局数据显示2月新房和二手房价格环比分别上升0.3%和0.1%。
重点政策解读：近期，杭州市政府网站发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。该文件的主要目标是通过深化户籍制度改革，以人为核心推进新型城镇化建设。根据新政策，35周岁以下的普通高校大专学历毕业生可以在市区办理落户手续，这一调整是继2019年4月杭州放宽大专落户政策以及2021年10月提高落户门槛至本科学历后的又一次重大政策变动。核心城市政策放松，带动由点到面的市场热度恢复。2022年受到全国房地产市场下行影响，杭州全年成交金额4532亿元，同比下降31%，回落至2020年以前水平，考虑到杭州房地产市场近年来受益于人口净流入和产业发展持续保持较高热度的高基数因素，杭州市场在2022年行业下行中仍然保持了相对较好的市场热度。像杭州这样经济基本面较好、市场相对稳定的城市在这一轮的下行周期中，政策仍然有一定的放松空间，例如本次放松的落户政策等需求端政策的放松一方面有利于维持杭州本身市场，特别是外围区域的稳定性，另一方面也有望通过核心热点城市的回温带动周边其他城市的热度回升，助力由点到面的市场复苏。
一周行情回顾：本周（2023/03/13-2023/03/19）申万房地产指数下跌0.13%，跑输上证综指0.77pct，在各类板块中位列第13/31，恒生地产建筑业指数上涨2.60%，跑赢恒生综指1.00pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：张江高科（23.56%）、万通发展（22.16%）、金辉控股（17.00%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：佳兆业集团（-40.15%）、天誉置业（-29.79%）、建业地产（-20.59%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨2.02%，跑赢恒生综指0.42pct，在各类板块中位列第8/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（15.00%）、绿城管理控股（10.34%）、越秀服务（8.56%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳源服务（-10.71%）、佳兆业美好（-9.72%）、正荣服务（-8.65%）。
地产市场监测：本周（2023/03/11-2023/03/17）30个大中城新房成交面积343.32万平方米，同比上升63.14%，环比上升4.97%。15城二手房成交面积226.79万平方米，同比上升71.82%，环比下降5.34%。监测16个重点城市库存面积18412.85万平方米，环比上升0.12%，去化周期105.80周，较上周缩短0.57周。上周（2023/03/06-2023/03/12）100大中城市土地供应建面3846.70万平方米，同比下降15.03%，环比上升1.78%；土地成交建面1191.28万平方米，同比下降28.84%，环比下降3.89%；供需比上升为3.23，溢价率为3.89%。
房企融资情况：本周（2023/03/11-2023/03/17）房企境内新发债总额为161.10亿元，同比上升30.00%，环比上升56.99%；债务总偿还量为114.73亿元，同比下降15.13%，环比下降22.34%；净融资额46.37亿元。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。